不動産業者のための「役所調査代行」｜重要事項説明書の法令・インフラ調査を行政書士×宅建士が代行

「月末の契約が重なっており、平日の昼間に遠方の役所や水道局を回る時間が取れない」

「寒川や大磯、二宮など町の物件で、役場だけでなく平塚土木事務所や県営水道まで回るのが大変だ」

許認可申請を通じて、神奈川県内や東京都内の不動産仲介会社様・買取再販業者様から、こうしたご相談をいただくことがあります。結論から申し上げると、不動産取引の重要事項説明書を作成するために不可欠な「役所調査」や「インフラ・法務局調査」は、外部委託することが可能です。

宅地建物取引業法に基づき、買主様へ交付・説明する重要事項説明書には、都市計画や建築制限、道路の種別、上下水道の引込状況など多くの裏付け調査が求められます。万が一、調査漏れや窓口での聞き間違いがあれば、引き渡し後の建築トラブルや多額の損害賠償請求に発展しかねません。

限られた営業スタッフの時間を顧客対応や仕入れ営業に集中させるためにも、重要事項説明書に向けた役所調査の内容と、現役の宅地建物取引士でもある行政書士へ調査代行を依頼するメリットを見ていきましょう。

重要事項説明書の作成に向けた「役所調査」では何をするのか

不動産の役所調査とは、売買や仲介の対象となる土地・建物について、どのような法律や条例の制限がかかっているか、生活に欠かせないインフラがどう整備されているかを各行政窓口や公的台帳で裏付ける作業を指します。

インターネット上で用途地域などを簡易的に閲覧できる自治体も増えていますが、重要事項説明書の根拠資料として使うには、窓口での最新台帳の照会や担当者への直接確認が不可欠と言えるでしょう。

具体的にどの窓口でどのような項目を調査し、重要事項説明書のどの部分に反映させるのか、主な調査範囲を以下の表で整理しました。

調査分野	主な調査先窓口	確認・取得する主な内容
都市計画・区域制限	都市計画課 まちづくり担当課	市街化区域・調整区域の区分、用途地域、建ぺい率・容積率、高度地区、都市計画道路や土地区画整理事業などの計画有無
建築制限・過去の建築履歴	建築指導課・土木事務所	建築基準法上の道路種別、狭隘道路の後退方法、建築計画概要書の閲覧・写し取得、がけ条例や地区計画などの制限
道路の認定・境界状況	道路管理課・土木事務所	公道・私道の別、認定路線網図・道路台帳平面図の取得、認定幅員と現況幅員、道路境界の確定状況や水路の有無
上下水道 ガス等のインフラ	上下水道局・下水道課 ガス事業者	前面道路の本管口径、敷地内への引込管・最終ますの有無、受益者負担金の賦課状況、私道内の配管や掘削承諾の要否
防災・文化財・農地・環境	防災課・教育委員会 農業委員会等	洪水・内水・土砂災害等のハザードマップ、宅地造成及び特定盛土等規制法の区域、埋蔵文化財包蔵地、農地法の制限

特に神奈川県の湘南エリアでは、自治体の規模によって窓口が大きく分散している点に注意しましょう。

たとえば平塚市や茅ヶ崎市、藤沢市といった市部の物件であれば市役所内で建築指導課まで回れますが、寒川町などの町部の物件では、役場の窓口に加えて平塚市にある「神奈川県平塚土木事務所」へ足を運ばなければ建築基準法上の道路種別や建築計画概要書を確認できません。

加えて上水道についても、多くの市町を管轄する「神奈川県営水道」の営業所と、下水道を管轄する各市役所の窓口が別々の場所にあるため、不慣れなエリアの物件を1件調査するだけでも丸1日が潰れてしまうケースが少なくないでしょう。

なぜ不動産業者が「行政書士×宅建士」へ役所調査代行を依頼するのか

不動産会社様が役所調査を外部へ委託する最大の目的は、貴重な営業時間を確保しながら、重要事項説明書の調査品質を高めて取引リスクを防ぐことにあります。

単なる書類の取得代行業者ではなく、「行政書士かつ宅地建物取引士」である当事務所へご依頼いただくことには、実務上どのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産実務や各種許認可申請に携わった経験があることから、「窓口で図面をもらってきたものの、結局この土地に建物が再建築できるのか分からない」といった表面的な調査ではなく、買主様や融資先の金融機関が納得する実務レベルの調査報告を行える点も当事務所ならではの強みでしょう。

役所調査代行・重説作成サポートの費用目安

当事務所では、遠方の不動産会社様からの単発の役所調査ご依頼から、地元仲介業者様の繁忙期サポートまで、必要な範囲に応じて柔軟にご利用いただける料金体系を設定しております。主なサポート内容と報酬目安を以下の表でご確認ください。

サポート業務内容	当事務所の報酬目安 （税別）	含まれる主な業務範囲
役所・インフラ調査代行プラン	20,000円〜	都市計画・建築・道路・上下水道・ハザード等の窓口調査、台帳・図面類の取得、調査結果一覧表の作成
現地・法務局 役所フル調査プラン	35,000円〜	上記の役所調査に加え、現地写真の撮影・前面道路幅員等の簡易計測・法務局での公図や測量図等の取得
役所調査 重要事項説明書案の作成代行	65,000円〜	物件調査一式と、貴社指定フォーマットまたは標準書式による重要事項説明書・売買契約書ドラフトの作成

交通費・コピー代・証明書類取得費用などの実費につきましては別途ご負担いただきます

不動産の役所調査代行に関するよくある質問

Q. 東京や横浜の不動産会社ですが、湘南エリアの物件を1件だけスポットで依頼できますか？

1件単位のスポット依頼でも喜んで承っております。

遠方から寒川町や茅ヶ崎市、平塚市などへ往復する交通費や移動時間を考えれば、地元窓口を熟知した当事務所へご依頼いただく方がコストも時間も大幅に節約できるでしょう。

Q. 依頼してから調査資料が納品されるまでに何日くらいかかりますか？

通常の市街化区域内の宅地や戸建て物件であれば、ご依頼から概ね3営業日〜5営業日程度で調査結果と取得資料のPDFデータをメール等にて先行納品いたします。

原本の郵送が必要な資料についても、調査完了後ただちにレターパック等で発送いたしますので、決済や契約日が迫っている案件でもまずはご相談ください。

Q. 水道やガスの埋設管図を取得する際、売主様の委任状は必要になりますか？

上水道や下水道の敷地内引込図面を取得する際、自治体や水道局によっては「所有者の委任状」や「媒介契約書の写し」の提示を求められるケースがありますので、ご用意をお願いしております。

Q. 市街化調整区域の農家住宅や既存宅地などの複雑な調査も頼めますか？

市街化調整区域における建築許可の履歴調査や、用途変更・再建築の可否に関する開発指導課での事前ヒアリングにも対応可能です。当事務所は不動産・建築に係る許認可申請を専門分野としておりますのでお任せください。

Q. 調査の結果、道路工事承認や水路占用許可が必要と判明した場合はどうなりますか？

役所調査の中で「歩道の切り下げ工事の承認が必要」「水路に橋を架ける占用許可が未取得」といった課題が見つかり、申請により解決可能なケースであれば、そのまま当事務所にて行政への許可申請手続きを代行することが可能です。

調査から許認可のクリアまで窓口を一本化できるため、取引を止めることなくスムーズに決済へ導ける点も大きなメリットでしょう。

Q. 重要事項説明書の作成だけでなく、買主様への当日の読み上げ説明も頼めますか？

宅地建物取引業法上、買主様に対する重要事項の説明義務は媒介や代理を行う宅建業者様ご自身にあるため、当日の契約席での説明自体は貴社の宅地建物取引士様に行っていただく必要があります。

当事務所では、貴社の宅建士様が自信を持って当日を迎えられるよう、正確で根拠の明確な調査資料と重要事項説明書の原案を作成して徹底的にバックアップいたします。

ご依頼前に準備していただきたいもの

調査のお申し込み時に以下の資料をお送りいただくと、窓口での物件特定と調査の着手がスムーズに進みます。すべて揃っていなくても構いませんので、まずは対象物件の所在地をお知らせください。

準備チェックリスト	確認する内容とポイント
対象物件の住宅地図・案内図	住居表示と地番が異なるケースが多いため、 調査対象の範囲を赤枠等で明示した地図をご用意ください。
土地・建物の全部事項証明書と公図	法務局の調査から丸ごとご依頼いただく場合は不要ですが、 すでにお手元にあれば共有いただくことで初動が早まります。
測量図・建物図面・販売図面	接道状況や敷地の形状、建物の建築年などを把握し、 建築計画概要書の特定に活用します。
売主様からの調査委任状	上下水道の宅内引込図や固定資産税の評価証明など、 所有者権限が必要な資料を取得する場合に使用します。

正確で抜け漏れのない役所調査は、不動産取引の安全を守り、貴社の信頼を高めるための土台に他なりません。

寒川町・茅ヶ崎市・平塚市・藤沢市をはじめ湘南エリアや神奈川県内の物件で、重要事項説明書に向けた役所調査の代行先をお探しの不動産業者様は、不動産実務に精通した湘南さむかわ行政書士事務所へぜひお気軽にお問い合わせください。