相続の相談で、最初につまづきやすいのが「そもそも不動産がどこに、いくつあるのか分からない」という壁です。
- 固定資産税の資料が見当たらない
- 登記簿記載の住所が古い
- 昔住んでいた地域に土地がある気がする
この段階で止まってしまうと、その先の相続手続や売却が進められません。
所有不動産記録証明制度は、その「不動産の洗い出し」を後押しするために新設された制度で、2026年2月2日より施行されます。法務局が、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にして証明します。
この記事では、制度の使いどころ、費用、手続の流れ、ほかの資料との使い分けなどを解説します。
この制度で「分かること」と「分からないこと」
分かること
- 対象者が所有権の登記名義人として記録されている不動産が分かる
- 所在事項や不動産番号など、不動産の特定に使うための情報が得られる
- 該当する不動産がない場合は、その旨も証明される
分からないこと
- 登記されていない不動産は一覧に出ない
- 借地権・賃借権などの利用権
- 抵当権などの担保関係
つまり、所有不動産記録証明制度だけで相続や売却が完結するわけではありませんが、次の手に進むための手段としては非常に有効です。
どんな場面で役立つ？
この制度が効くのは、次のような「争点」があるときです。
- 相続
→ 所有不動産の全体像が分からず、遺産分割の話し合いが進まない - 売買・贈与
→ 名義人の資産状況を把握しないと、手続の段取りが組めない - 農地転用・開発の検討
→ 通路、持分、隣接地の持分など、対象地以外にも関連地がないか確認したい - 住所変更・氏名変更が多いケース
→ 登記が古いまま放置されていて、資料が散らばっている
逆に「登記簿上の権利関係を正確に確定したい」「担保や差押えも含めて確認したい」という段階では、登記事項証明書の取得が必要になります。
費用はいくら？
所有不動産記録証明書の手数料は、請求方法により次の金額とされています。
| 請求方法 | 手数料（1通） | 補足 |
|---|---|---|
| 書面請求 | 1,600円 | 窓口提出・郵送提出などの書面手続 （返送用封筒と切手の提出が必要） |
| オンライン請求 （送付） | 1,500円 | 証明書は郵送で受領 （郵送費用の負担なし） |
| オンライン請求 （窓口交付） | 1,470円 | オンラインで請求し、法務局窓口で受領 |
別にかかる可能性があるもの
- 郵送受領の場合の送料（返信用封筒・切手）
→ オンライン申請時は不要 - 相続関係を証明するための戸籍等の取得費用
- 住所のつながりを示す資料（戸籍の附票など）の取得費用
また、後述の検索条件（氏名・住所の組合せ）を増やす場合は請求通数が増えるため、手数料合計が増えます。
誰が請求できる？代理請求はできる？
この証明書は、誰でも自由に第三者の分を取れる性質のものではありません。対象者本人や、相続人など正当な関係者が請求することが想定されています。
請求者本人が手続に不安があるときは、委任状を付けて代理人が請求するという形をとることも可能です。
検索は「氏名・住所」
所有不動産記録証明制度は、登記記録を所有権の登記名義人の「氏名（名称）と住所」で検索する仕組みです。ある程度までの異体字にも対応できるようですが、ここが噛み合わないことには、一覧に出てこない可能性があります。
想定される失敗例
- 転居を繰り返していて、登記簿の住所が「昔の住所」のまま
- 結婚・離婚などで氏名が変わり、登記簿は旧姓のまま
- 法人の商号・本店移転があり、登記簿の記録時点と現状がずれている
この場合、現住所だけで請求すると見つからないことが想定されるため、旧住所（必要なら複数）や旧姓も含めて請求する判断が必要になります。
手続の流れ（窓口の場合）
窓口請求の場合を例として、以下の流れで手続きを行います。
- 請求書を作成
→ 対象者の氏名・住所、請求人情報、連絡先など - 本人確認書類、関係を示す資料（相続なら戸籍等）を準備
- 法務局・地方法務局の窓口にて提出
- 手数料を納付
- 交付
→ 登記所ごとに異なるため、請求時に要確認
想定される誤解
誤解①「これを取れば相続登記まで全部わかる」
→ この証明書は「どの不動産が登記名義にあるか」を掴むためのものです。相続登記の申請や、持分・担保の確定は、個別の登記事項証明書や登記実務で詰める必要があります。
誤解②「現住所で出てこなければ、もう不動産はない」
→ 登記簿上の住所・氏名が古いと、現住所ではヒットしない可能性があります。旧住所・旧姓での請求を検討することが必要です。
名寄帳・固定資産税資料・登記事項証明書との使い分け
不動産を洗い出す資料はいくつかありますが、それぞれ得意分野が違います。
- 所有不動産記録証明書
→ 登記名義ベースで一覧を作れるため、相続時に便利です。 - 名寄帳・固定資産税課税明細
→ 市区町村の課税ベースで確認できるため、未登記建物や課税の状況が分かります。※自治体により運用差あり - 登記事項証明書
→ 権利関係（所有者、持分、担保など）の確認ができます。
例えば相続なら、まずは所有不動産記録証明書で当たりを付けて、次に名寄帳や登記事項証明書で補完する、という組み合わせで使うのが良いでしょう。
専門家に依頼した方が良いケース
- 旧住所が複数で、どれで請求すべきか判断がつかない
- 旧姓が絡み、戸籍関係の取り寄せが必要
- 相続人が多く、遺産分割の資料整理が大変
- 農地・市街化調整区域など、次の手続（農地転用・開発等）に直結している
- 売買が絡み、期限から逆算して段取りが必要
湘南さむかわ行政書士事務所でできること
当事務所では、所有不動産の洗い出しをその後の手続まで見据えて支援します。
- 戸籍・住民票等の収集、相続関係説明図等の作成支援
- 不動産が判明した後の判断整理（売却、相続登記の準備、農地転用など）
- 登記申請が必要な場合は、司法書士等との連携を含めた対応
業務の見積もり・依頼・各種お問い合わせは専用フォームやLINEなどから24時間受け付けておりますので、不安があれば気軽に湘南さむかわ行政書士事務所までご連絡ください。
