不動産の売買や賃貸は、人生でも事業でも金額が大きくなりやすい取引です。そのため、他人の取引を「業として」取り扱う場合には、一定のルールと体制が求められます。
宅地建物取引業（いわゆる「宅建業」）を営むには、原則として国土交通大臣または都道府県知事の免許（宅地建物取引業免許）を受ける必要があります。免許を受けずに営業（広告や表示を含む）を行うことは法律上禁止され、罰則も定められています。
宅建業免許が必要になる業務の範囲
宅建業免許が必要になるかどうかは、「宅地建物取引業」に該当するかで決まります。宅地建物取引業とは、次の行為を業として行うものとされています。
- 宅地または建物の売買
- 宅地または建物の交換
- 売買・交換・貸借の代理
- 売買・交換・貸借の媒介（仲介）
ポイントは「業として」です。
反復継続する意思や対価性など、具体的な事情で判断されます。ただし、いわゆる大家さんなど、自ら賃貸する行為は宅地建物取引業に該当しません。
免許の種類と免許換え
知事免許 → 事務所が1つの都道府県内に収まる場合
事務所（本店・支店など）が1つの都道府県内にのみある場合は、原則として都道府県知事免許になります。同一県内に複数事務所があっても、県をまたいで存在しなければ知事免許です。知事免許の申請・手続は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し行います。
大臣免許 → 事務所が2つ以上の都道府県にまたがる場合
事務所が2つ以上の都道府県にまたがる場合は、原則として国土交通大臣免許になります。大臣免許の申請・手続は、主たる事務所の所在地を管轄する国土交通省の地方整備局に行います。
免許換え → 事務所の増減で「知事⇔大臣」が切り替わるとき
事務所の新設・廃止により、知事免許の要件から外れたり、大臣免許の要件から外れたりする場合、免許換えが必要です。出店計画がある場合は、「いつ・どこに・どの形態で」事務所を置くかを先に固め、免許換えが発生するかを見込んでおきましょう。
免許取得の主な要件
宅建業免許は、単に書類を出せば通るものではなく、法律上の要件を満たす体制を整える必要があります。代表的な論点を、つまずきやすい順に挙げます。
欠格事由に該当しないこと
免許が受けられない事由（欠格事由）が定められており、申請者がこれに該当すると免許は認められません。欠格事由は「過去の処分歴」「一定の刑罰」「暴力団排除」「破産手続と復権の有無」など、複数の観点から確認されます。
法人の場合は、代表者だけではなく役員等も欠格事由の対象になります。過去の経歴の書き方や、どこまでが「役員等」に含まれるかは各企業の認識や実態とは異なる場合がありますので、提出先の手引きを読み、対象者の範囲を確認しておきましょう。
※以下のリンクは神奈川県の例です
事務所要件 → 継続的に業務を行える施設であること
宅建業は「事務所」を前提に免許が設計されています。審査では、事務所としての実体があるか（継続的に業務を行えるか）が確認され、申請では案内図や写真、使用権原（賃貸借契約書など）の提出が求められます。
特に注意したいのは、単なる住所の名義だけでなく、実際に業務を行うスペースが確保されていることが求められる点です。レンタルオフィスやシェアオフィスの場合でも、契約形態や専用区画の有無などにより判断が分かれることがあります。
専任の宅地建物取引士 → 人数基準と「専任性」
宅建業者は、事務所ごとに成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。代表取締役のみの宅建業者であれば、代表取締役が宅地建物取引士である必要があります。設置人数は、従事者の5人に1人以上の基準です。
ここで誤解が多いのが、宅地建物取引士試験の合格者ではなく、宅地建物取引士証の交付を受けている者であり、さらに「専任」であることが求められます。専任性は、他社兼務の状況や勤務実態などから確認されることがあります。
政令使用人 → 支店等の責任者を誰にするか
本店以外に支店などを設ける場合、宅地建物取引業に係る契約締結権限を持つ「政令使用人」を置くことが求められます。役職や権限設計、社内の委任関係（職務権限規程など）と整合しているかが見られるため、「名義だけ」にならない体制整備が求められます。
営業保証金と保証協会 → 営業開始までに必要な金銭的準備
免許を受けて営業を開始するまでに、原則として営業保証金の供託が必要です。主たる事務所（本店）で1,000万円、従たる事務所（支店）ごとに500万円が基準となります。
ただし、宅地建物取引業保証協会の社員となる場合は、営業保証金の供託に代えて、弁済業務保証金分担金を納付する仕組みがあります。分担金額は、本店60万円、支店1か所につき30万円です。資金繰りを考慮して、協会に加入する事業者が多いです。
申請の流れ（新規・更新共通）
提出先（都道府県／地方整備局等）により細部は異なりますが、流れはおおむね共通です。
① 事前設計
- 免許区分
→ 知事免許 or 大臣免許 - 事務所
→ 所在地・契約・入居の段取り - 専任宅建士
→ 人数・宅建士証の確認・専任性 - 役員
→ 欠格事由の確認 - 保証金
→ 供託か保証協会加入か
② 必要書類の収集と申請書作成
申請書に加え、法人なら登記事項証明書、役員等の略歴書、事務所の使用権原、案内図・写真など、必要な添付書類が多数存在します。
書類は単に「揃っているか」だけでなく、書類同士の整合（住所表記、役職名、在籍期間など）も確認が必要です。
③ 提出（紙申請／電子申請）
近年、電子申請（eMLIT）に対応する行政庁が増えています。国土交通省は大臣免許の電子申請受付開始を案内しており、神奈川県でもeMLITを利用した免許申請の案内が公表されています。
一方で、電子申請は補正が増えると日数を要する場合がある旨を明示している自治体もあります。新規申請やスケジュールに余裕がない場合は、窓口での紙申請がおすすめです。
④ 審査・補正対応
審査の過程で、記載の不足や添付書類の追加提出を求められることがあります。補正内容をよく理解して直さないと、同じ論点で再補正になることがあり、申請に余分な時間を要してしまうことになります。
特に事務所の実体・専任性・役員等の範囲は、確認が入りやすいのであらかじめよく確認しておきましょう。
⑤ 免許後の準備（営業開始条件クリア）
免許を受けたら即営業開始、ではなく、営業開始までに満たすべき条件（保証金供託および届出等）をクリアして初めて開業となります。
更新申請について
宅建業免許には有効期間があるため、更新手続が必要です。更新は「一度取った免許だから簡単」という手続ではなく、体制（事務所、専任宅建士、役員等）が要件を満たしているかを改めて整え申請する作業になります。必要書類も新規申請とほぼ同様です。
行政書士の支援範囲
宅建業免許は、要件整理と書類整合に時間を要する許認可の一つです。湘南さむかわ行政書士事務所では、都道府県知事免許の申請・更新に際し、収集書類の洗い出しや要件確認、申請書作成など、申請に必要なひと通りの支援が可能です。
記事をお読みいただいて、ご自身での申請は難しいと感じた際は、ぜひ湘南さむかわ行政書士事務所まで気軽にご相談ください。
※ 業務の見積もり・依頼・各種お問い合わせは専用フォームやLINEなどから24時間受け付けておりますので、気軽にご連絡ください。
