寒川・茅ヶ崎の空き家手入れガイド｜放置のリスクと売却・相続の相談先

寒川町や茅ヶ崎市で親から実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家として放置してしまっている方は少なくありません。温暖で暮らしやすい湘南エリアであっても、人が住まなくなった建物や庭は驚くほどのスピードで劣化が進んでいくものです。

そもそも法律上の空き家とはどのような状態を指すのか、寒川や茅ヶ崎にどれほどの空き家が存在しているのかをご存知でしょうか。庭の草木の手入れを怠り隣地へ越境してしまった場合の法的なトラブルから、固定資産税が跳ね上がるリスク、そして売却や相続の相談先として行政書士を活用するメリットまでを詳しく解説していきましょう。

空き家とはどのような状態か？空家特措法に基づく定義と3つの区分

空き家問題を正しく理解するためには、まず法律がどのような建物を「空き家」と定義しているのかを把握しておく必要があります。単に家具が残っているかや所有者が時々掃除に行っているかといった主観的な感覚ではなく、客観的な利用実態に基づいて行政上の判断が下されています。

根拠法令である「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が定める定義と、法改正によって強化された3つの区分について確認していきましょう。

「概ね1年間」の使用実態で見極められる空き家の判断基準

空家特措法第2条第1項において、「空家等」とは建築物やこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地を指すと規定されています。

建物そのものだけでなく、庭の樹木やブロック塀などの工作物、そして土地自体も一体として空き家の規制対象に含まれている点を見落としてはいけません。

また、具体的にどのような状態であれば「使用がなされていないことが常態」とみなされるのか、疑問に思われる方も多いのではないでしょうか？

国土交通省および総務省が示す基本指針では、年間を通して人の出入りの有無や、電気・ガス・水道の使用状況、それらがすぐに使用可能な状態にあるかなどを総合的に調査し、「概ね1年間」を通して使用実績がない状態を基準としています。

たとえ固定資産税を毎年遅れずに納付しており、年に数回ほど風通しや庭の手入れのために立ち寄っていたとしても、日常的な居住や事業としての利用実態が1年以上なければ法律上の「空家等」に該当してしまうでしょう。

法改正で厳格化された「管理不全空家」と「特定空家」の違い

すべての空き家がすぐに行政処分の対象となるわけではありませんが、手入れを怠って放置された建物は段階的に厳しい区分へと指定されていきます。

令和5年12月13日に施行された改正空家特措法により、従来の「特定空家等」の前段階として、新たに「管理不全空家等」という区分が創設されたからです。

通常の空き家から管理不全空家、そして特定空家へと移行するにつれて、所有者が受けるペナルティは段階的に重くなっていく仕組みをご存知でしょうか？それぞれの区分がどのような状態を指し、行政からどのような措置を受けることになるのかを以下の表で確認してみてください。

空き家の法律区分	建物の状態や手入れの状況	行政から受ける主な措置と不利益
通常の「空家等」 （法第2条第1項）	概ね1年間使用されていないものの、定期的な手入れにより周囲へ悪影響を与えていない状態です。	直ちに不利益処分を受けることはありませんが、今後の管理や利活用について情報提供等が行われます。
「管理不全空家等」 （法第13条第1項）	外壁の一部が剥がれ落ちたり、窓ガラスが割れたり、雑草や草木が繁茂して越境したりしている状態です。	市区町村長から指導を受け、改善されない場合は「勧告」が下されて固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
「特定空家等」 （法第2条第2項）	放置すれば倒壊の危険がある状態や、著しく衛生上有害・景観を損なうなど周辺環境を害している状態です。	助言・指導、勧告、命令（違反時は50万円以下の過料）を経て、最終的に行政代執行による強制解体が行われます。

寒川町と茅ヶ崎市にはどの程度の空き家が存在するのか？自治体の公開データ

人気の高い湘南エリアに位置する寒川町や茅ヶ崎市であっても、高齢化の進行や世帯構造の変化に伴い、空き家の増加は深刻な地域課題となっています。

総務省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」の結果と、各自治体が独自に実施した「空き家実態調査」の公開データを見ると、地域ごとのリアルな実態が浮かび上がってきます。

寒川町と茅ヶ崎市がそれぞれ公式に発表している空き家の件数や特徴について、具体的な数値を比較しながら見ていきましょう。

寒川町における空き家の件数と住民苦情・おくやみ窓口での把握状況

総務省の住宅・土地統計調査によると、寒川町の空き家総数は平成30年（2018年）時点で住宅総数21,480戸のうち1,830戸（空き家率約8.5%）であり、令和5年（2023年）調査では約1,760戸（空き家率約7.9%）と推計されています。

この統計数値には賃貸用のアパート・マンションの空室や売却待ちの住宅も含まれているため、寒川町では問題となりやすい戸建て等を中心とした独自の現地実態調査を実施してきました。

寒川町空家等対策計画および町の空家等対策協議会が公開している資料によると、平成30年度の実態調査で把握された町内の空き家は「145件」にのぼっていたことをご存知でしょうか。

その後の町の継続的な働きかけにより、当初の145件のうち令和8年1月1日時点で66件（解体や売却、相続人の居住など）は空き家状態が解消されたものの、依然として79件が残存しています。

これに加えて、令和2年度以降に役場の「おくやみコーナー」を通じて新たに把握された空き家が115件以上あり、地域住民からの苦情（草木の繁茂や建物の破損など）をきっかけに町が適正管理を依頼した空き家も令和2年度からの累計で87件（うち35件が解消）発生しているのが現状です。

所有者が亡くなってから売却や解体によって空き家状態が解消されるまでには、平均して1年から2年程度の期間を要する傾向が町の調査で明らかになっていると言えるでしょう。

茅ヶ崎市における空き家の件数と海側エリア・相続物件の傾向

隣接する茅ヶ崎市においては、令和5年（2023年）住宅・土地統計調査における総住宅数116,650戸のうち、空き家総数は「10,680戸」であり、空き家率は「9.2%」となっています。

茅ヶ崎市が公表している「茅ヶ崎市空家等対策計画（令和5年4月改定）」および空き家実態調査結果を見ると、市内の一戸建て住宅57,596棟のうち、現地調査で空き家と想定された物件は「1,575件（2.7%）」に達していました。

その後の所有者アンケート等によって、実際に空き家と判定された411件を分析すると、地域特有の興味深い傾向が読み取れます。

地区別の空き家率（一戸建てに占める割合）を見ると、茅ヶ崎地区が3.9%、南湖地区が3.6%、海岸地区が3.5%となっており、道幅が狭い昔ながらの住宅街が残る海側のエリアで比較的高い数値を示しています。

空き家になった経緯についてのアンケートでは、「相続により取得したが利用していない」と回答した所有者が14.0%、「別荘等の二次的住宅として利用している」が14.8%を占めていました。

一方で、判定された空き家のうち約97.1%（399件）は「修繕を行えば利活用が可能で立地条件もふつう以上」と評価されており、適切な手入れと法務手続きさえ行えば、十分に売却や賃貸として市場で流通させられるポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。

比較項目	寒川町の公開データ	茅ヶ崎市の公開データ
住宅・土地統計調査の 空き家数（令和5年）	約1,760戸（空き家率：約7.9%）と推計されています。	10,680戸（総住宅数116,650戸・空き家率：9.2%）です。
自治体独自の実態調査による 戸建て等の把握数	平成30年度調査で145件を把握し、苦情等で累計87件に管理依頼を行っています。	令和元年度調査で一戸建て57,596棟のうち1,575件（2.7%）を空き家と想定しています。
空き家が発生・長期化する 主な要因	所有者の死亡に伴う相続発生後、売買や滅失までに1〜2年を要する傾向があります。	相続したが利用していないケース（14.0%）や、高齢化による施設入所等が目立ちます。
空き家に関する役所の 主な担当窓口	寒川町役場 都市建設部 都市計画課（都市計画・開発指導担当）が窓口となります。	茅ヶ崎市役所 都市部 都市政策課（建物は建築指導課、雑草は環境保全課等）が対応します。

空き家の手入れを怠るとどうなる？放置が招く3つの重大な問題

「固定資産税さえ払っていれば、自分の土地や建物をどう扱おうと自由なはずだ」と考える時代は完全に終わりを告げました。

適切な手入れを行わずに空き家を放置し続けることは、近隣住民との深刻な紛争を引き起こすだけでなく、所有者自身の資産を大きく毀損させる行為に他なりません。

手入れを怠った空き家の所有者に降りかかる3つの重大な法的・経済的リスクについて、条文の根拠とともに詳しく見ていきましょう。

草木や雑草の越境トラブルと改正民法第233条による切除費用の請求リスク

寒川町や茅ヶ崎市の窓口へ最も多く寄せられる苦情が、空き家の庭から生い茂った「草木や雑草の繁茂・越境」に関する問題です。

夏場を中心に雑草や樹木の枝が隣の敷地や前面の道路へ越境すると、蚊やスズメバチなどの害虫発生源となるばかりか、歩行者や車の見通しを妨げて交通事故を誘発する危険が生じます。

ここで知っておくべき重大な法改正が、令和5年4月1日に施行された「改正民法第233条第3項」のルールだとご存知でしょうか。

従来の民法では、隣の家から樹木の枝が越境してきても勝手に切ることは許されず、所有者に切らせるか裁判を起こすしかありませんでした。

改正後の民法第233条第3項では、竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず相当の期間（原則として2週間程度）内に切除しないときや、所有者を知ることができず所在も不明なとき、あるいは急迫の事情があるときには、「隣地の所有者が自らその枝を切り取ることができる」と明記されたのです。

切り取りにかかった造園業者への費用は、民法第703条（不当利得）や第709条（不法行為）に基づき空き家の所有者へ請求される可能性が高く、放置すればするほど金銭的な負担と近隣からの信用失墜を招く結果となるでしょう。

固定資産税の「住宅用地特例」解除による税負担の急増

二つ目の深刻な問題は、空き家の手入れを怠ることで、毎年支払う土地の固定資産税および都市計画税が跳ね上がるリスクです。

通常、人の居住の用に供する家屋が建っている土地には地方税法第349条の3の2に基づく「住宅用地特例」が適用されており、200平方メートル以下の小規模住宅用地であれば固定資産税の課税標準額が「6分の1」、都市計画税が「3分の1」に減額されています。

なぜ古い空き家を壊さずに残しておく人が多いのかといえば、建物を解体して更地にした瞬間にこの特例が外れ、土地の税金が実質的に3倍から4倍程度（理論上は最大6倍）に増えてしまうことが考えられます。

注意しなければならないのは、令和5年12月の空家特措法改正によって、建物を壊さずに残していても「管理不全空家等」や「特定空家等」として市区町村長から「勧告（法第13条第2項もしくは第22条第2項）」を受けた時点で、この住宅用地特例が強制的に解除されるようになったという点です。

窓ガラスの破損や外壁の崩落、草木の著しい繁茂などを放置して役所からの指導を無視し続ければ、建物が残っているにもかかわらず更地と同じ高い固定資産税を課されるという厳しい現実に直面してしまうでしょう。

建物倒壊による無過失の損害賠償責任（民法第717条）と行政代執行

三つ目の問題は、老朽化した空き家が台風や地震によって損壊し、他人に被害を与えた場合の莫大な損害賠償責任です。

民法第717条第1項（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）の規定により、建物の設置や保存に瑕疵（通常備えているべき安全性の欠如）があったために他人に損害を生じさせた場合、建物の所有者は「無過失責任」を負わなければなりません。

無過失責任とは、所有者に「予測できなかった」「お金がなくて修理できなかった」という事情があったとしても、一切の言い逃れが許されず100%賠償責任を負うという重い法的責任を指す言葉だとご存知でしょうか？

強風で剥がれた屋根瓦やトタンが飛んで隣家の窓ガラスや高級車を傷つけたり、傾いたブロック塀が倒れて通行人に大ケガを負わせたりした場合、数千万円から1億円を超える損害賠償を請求される事例も現実に発生しています。

特定空家等に指定されて市区町村長からの改善命令（空家特措法第22条第3項）に違反すれば「50万円以下の過料（第30条第1項）」が科され、最終的に行政代執行で強制解体された場合には、数百万単位の解体費用が所有者や相続人の財産から強制的に徴収されることになるでしょう。

空き家の手入れ・活用・売却に向けた相談先と行政書士に依頼するメリット

空き家の問題を解決するためには、目先の「物理的な手入れ」と、将来に向けた「権利関係の整理・利活用」の2つの視点から適切な相談先を選ぶことが重要です。

庭の草刈りや枝の剪定だけであれば造園業者やシルバー人材センターに頼めば解決しますが、そもそも「なぜ空き家のまま放置されているのか」という根本原因の多くは、相続や法律上の制限にあるからです。

寒川町や茅ヶ崎市で空き家を抱えるオーナー様が、行政書士を相談先に選ぶことで得られる具体的なメリットと費用相場をご案内していきましょう。

相続手続きの遅れや農地・道路の制限を一掃する行政書士の法務サポート

空き家が売却も賃貸もされずに放置されてしまう最大の要因は、「亡くなった親の名義のまま遺産分割が終わっていないこと」や、「敷地や前面道路に何らかの制限があってそのままでは売れないこと」にあります。

令和6年4月1日からは不動産登記法第76条の2により「相続登記の申請義務化」が施行され、相続を知った日から3年以内に手続きを行わなければ10万円以下の過料が科されるルールとなったため、名義変更の先送りは許されなくなりました。

湘南さむかわ行政書士事務所へご相談いただければ、出生から死亡までの戸籍謄本の収集による法定相続人の確定から、誰が空き家を引き継ぐかを定める「遺産分割協議書」の作成までを代行できることが可能です。

寒川町や茅ヶ崎市の空き家には、敷地の一部が「農地（畑）」になっていて農地法の手続きが必要なケースや、建築基準法上の道路に接しておらず「建築基準法第43条第2項第2号（旧43条ただし書き）の許可」や「水路の占用許可」を取らなければ再建築・売却ができない複雑な物件が数多く存在します。

単なる書類作成にとどまらず、不動産実務にも精通するプロの目線から「手入れをして貸すべきか、補助金を活かして解体・売却すべきか」を診断し、提携する司法書士や解体業者、地域の不動産ネットワークと連携してワンストップで出口戦略を実現できるのが当事務所ならではの強みです。

当事務所の空き家関連法務・相続・活用サポート費用相場

当事務所では、空き家の相続に伴う戸籍収集や遺産分割協議書の作成から、売却・活用に向けた道路や農地の許認可調査まで、様々なサポートを提供しております。

個々の物件が抱える法的課題や相続人の人数に応じて必要な手続きや費用が異なるため、初回面談でのヒアリング後に総額のお見積りをご提示いたします。

具体的なサポート内容と当事務所の報酬目安については、以下の表をご参照ください。

サポート内容	当事務所の報酬目安 （税別）	備考・実費等の目安
空き家相続に伴う戸籍収集 法定相続情報一覧図の取得	40,000円〜	被相続人の出生から死亡までの戸籍収集と法務局での一覧図取得を代行します。
遺産分割協議書の作成サポート	30,000円〜	空き家の売却や代償分割を見据えた適法な協議書を作成します。
空き家敷地の法的制限 道水路・境界の事前調査	30,000円〜	寒川町役場や茅ヶ崎市役所等で接道要件（43条許可等）や水路、埋蔵文化財等の制限を調査します。
農地付きの空き家売却等に伴う 農地転用許可・届出	50,000円〜	市街化区域の農地転用届出や市街化調整区域の農地転用許可を代行します。
越境トラブルの合意書 通知書・賃貸借契約書の作成	30,000円〜	隣地との草木越境や境界に関する覚書、空き家を貸し出す際の定期建物賃貸借契約書等を作成します。

別途、証明書類や調査書類の取得費用が実費として発生いたします。

寒川・茅ヶ崎の空き家手入れや活用に関するよくある質問（Q&A）

隣の空き家から雑草や樹木の枝が越境してきている場合、市役所や町役場で切ってもらえますか？

寒川町役場や茅ヶ崎市役所へ相談しても、自治体側が所有者に代わって私有地の雑草を刈ったり樹木の枝を伐採したりすることは原則としてできません。

私有地の管理はあくまでもその土地の所有者の責任であり、行政が行えるのは所有者を調査して適正な手入れ（除草や剪定）を促す通知や指導を送ることに限られています。

もし市道や町道へ枝が張り出して通行に危険が生じている場合は道路管理課等が対応するケースもありますが、隣地同士の越境については、役場からの指導を待つか、改正民法第233条第3項の手順（内容証明郵便等による催告）を踏んで対処する必要があるでしょう。

寒川町や茅ヶ崎市で古い空き家を解体したり手入れしたりする際に使える補助金はありますか？

自治体の予算状況や年度ごとの要件にもよりますが、一定の基準を満たす老朽木造住宅に対しては補助金制度や支援窓口が用意されています。

たとえば寒川町では、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅で耐震診断の結果「倒壊の危険性がある（評点1.0未満）」と判定されたものを解体する場合、除却工事費の2分の1（上限50万円等）を補助する制度が設けられています。

茅ヶ崎市でも「空き家バンク」を通じた利活用の促進や住まいの相談窓口での支援が行われているほか、日々の庭木の剪定や除草については両自治体とも「シルバー人材センター」や地域の造園組合等へ有償で依頼する仕組みが整っているため、着工や依頼の前に必ず役場の都市計画課や都市政策課へ最新条件を確認してみてください。

親名義のまま放置されている空き家を売却したいのですが、何から手をつければよいでしょうか？

亡くなった親御様の名義のままになっている空き家は、そのままの状態では不動産会社に仲介を頼んで第三者へ売却することも、解体して更地として引き渡すこともできません。

まずは戸籍謄本をすべて集めて相続人を確定させ、相続人全員で「誰が不動産を取得するか（あるいは売却して代金をどう分けるか）」を決める遺産分割協議を行い、相続登記を完了させることが絶対の前提条件となります。

相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）が使える可能性もあるため、建物の取り壊しや売却に動く前の最初の段階で税理士などの専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。

ご相談前に揃える資料のテンプレ（必要書類チェックリスト）

初回の面談時に以下の資料をお手元にご準備いただくと、空き家の権利関係や法的な制限、そして売却・賃貸・解体のどの選択肢が最も有利かを診断できます。

古い書類が見つからない場合や、遠方にお住まいで現地の状況がわからない状態でのご相談でも全く問題ありません。まずは現在判明している事実を専門家と共有し、放置リスクをゼロにするための第一歩を踏み出してみましょう。

準備チェックリスト	概要と確認のポイント
毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）	空き家の正確な地番・家屋番号、土地や建物の評価額、私道や農地の有無を一目で確認できます。
土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）や権利証（登記識別情報）	現在の登記名義人が誰になっているか（亡くなった親や祖父母のままか）、抵当権等の有無を確認します。
建築確認済証・検査済証や敷地測量図・公図の控え	建築された年月日（旧耐震か新耐震か）や、隣地との境界・前面道路の種別を診断する資料となります。
空き家の現在の外観・庭の状況がわかる写真や役所の通知書	草木の越境状況や外壁の傷み具合、すでに町や市から指導文書等が届いていないかを確認します。

空き家は、手入れをせずに放置すれば固定資産税の増額や草木の越境トラブルを生む「負動産」となってしまいますが、法的な課題を一つずつ紐解けば大切な資産としてよみがえらせることが可能です。

相続手続きの遅れや複雑な道路・農地の制限で立ち止まってしまう前に、不動産実務と行政法務の両面に精通した湘南さむかわ行政書士事務所へぜひお早めにご相談ください。

あなたの状況に寄り添った最適な出口戦略を設計し、空き家問題の根本解決を全力でバックアップいたします。